Sociaal & Duurzaam

Sociaal & Duurzaam -

Nog veel vragen over woningplannen Zuidplaspolder

Op 19 december bespreekt de gemeenteraad van Zuidplas de plannen voor grootschalige woningbouw in de Zuidplaspolder. De inhoudelijke onderbouwing, en de analyse van de verschillende varianten door het college van B&W, is zeer beperkt, terwijl dit waarschijnlijk het meest ingrijpende besluit is van de afgelopen jaren. PvdA/GroenLinks heeft na zorgvuldige lezing van de stukken daarom nog de nodige vragen die zij als technische vragen heeft ingediend. De antwoorden daarop worden door het college voorafgaand aan de gemeenteraad van 19 december gegeven. Volgens raadslid Pieter Beeldman is het de verantwoordelijkheid van de gemeenteraad om bij zo’n belangrijk onderwerp goed door te vragen voordat er een besluit genomen wordt.

Vooralsnog ziet PvdA/GroenLinks geen reden om de huidige strategie van Zuidplas te wijzigen. Wat ons betreft blijft de woningbouw tot 2030 beperkt tot het reeds afgesproken startpakket van 7000 woningen. Van een verdergaande opgave daarna kan geen sprake zijn zonder een goede analyse van de woningbehoefte en een uitgebreide maatschappelijke kostenbatenafweging.

De stukken zijn te vinden op de website van gemeente Zuidplas bij agendapunt 7.

https://zuidplas.raadsinformatie.nl/vergadering/329313/Gemeenteraad%252019-12-2017

PvdA/GroenLinks heeft de volgende vragen ingediend bij het college van B&W:

1. Kwalitatieve uitgangspunten

U geeft bij beslispunt 1 de kwalitatieve uitgangspunten aan.

1a. welke status hebben deze uitgangspunten en voor wie zijn deze uitgangspunten leidend?

1b. is de partij aan wie het bid gedaan wordt, de provincie, ook gehouden aan deze uitgangspunten als zij het bid accepteert en hoe wordt dit geborgd?

1c. wie draagt de verantwoordelijkheid voor, en de kosten van, het behalen van deze uitgangspunten?

1d. wat gebeurt er als niet aan deze uitgangspunten wordt voldaan in de fasen van planvorming en realisatie?

1e. wat gebeurt er als uitgangspunten strijdig met elkaar zijn, bijvoorbeeld natuur- en duurzaamheidseisen, bereikbaarheidseisen en de eis dat publieke partijen hun investeringen hebben terugverdiend?

1f. in hoeverre kan op de uitgangspunten  teruggekomen worden als ontwikkelaars te zijner tijd aangeven binnen deze uitgangspunten niet rendabel te kunnen ontwikkelen?

 

2. Identiteit en woonmilieus

2a. wat betekent in de praktijk dat alle woontypes aanwezig zijn? Kunt u dat kwantitatief en concreet maken en in hoeverre is dat anders dan de samenstelling van de bestaande dorpen en hun huidige nieuwbouwwijken (Esse Zoom laag, Brinckhorst, Zevenhuizen Zuid, Wilde Venen)?

2b. welke concrete eisen worden aan de woningen gesteld om deze geschikt te laten zijn voor meerdere generaties en zorgbehoeften en hoe wijkt dit af van de huidige dorpen en hun huidige nieuwbouwwijken?

2c. Hoe worden deze eisen (2b) verankerd richting ontwikkelaars? In hoeverre kan hierop terug gekomen worden als blijkt dat ontwikkelaars dan aangeven niet rendabel te kunnen ontwikkelen?

2d. Waar ligt de grens (huur/prijs) bij aandeel sociaal/goedkoop?

2e. Hoe is de wens om vooral een inhaalslag te maken voor starters en ouderen in deze plaatjes meegenomen? Welke garanties zijn er daarvoor?

 

3. Water

3a. hoeveel hectare waterberging moet er gerealiseerd worden om klimaatadaptief te zijn? Zit deze opgave in de businesscase?

3b. wat betekent de zin ‘dat er middelen gevonden moeten zien te worden om dit te financieren’ in het kader van deze gebiedsontwikkeling?

3c. wat betekent de zin ‘water en een flexibel waterpeil’ concreet voor de eisen die aan woningbouw gesteld worden? Hoe zijn deze kosten en onzekerheden meegenomen in de businesscase?

3d. Hoe kan het dat de grote woningbouwopgaven (C en D) een zelfde benodigde wateropgave hebben als B, terwijl daar veel meer verhard oppervlak gecreëerd wordt?

 

4. Duurzaamheid

Volgens het collegeprogramma moest Zuidplas een voorbeeld zijn op duurzaamheid voor andere gemeenten en in de top 5 van duurzame gemeenten in Zuid-Holland komen. Dit is bij lange na niet gehaald, maar hier stapte het college snel overheen. In dit document worden opnieuw grote woorden gebruikt (de ontwikkeling is een voorloper op het gebied van duurzame innovaties).

4a. Hoe garandeert het college dat de ontwikkeling een voorloper is op het gebied van duurzaamheid? Waaruit blijkt dat en hoe wordt dat meetbaar gemaakt?

4b. Wat betekent de zin ‘hierbij zal sprake zijn van een mix aan technische uitwerkingen, zowel op schaal van de woning als op schaal van het dorp. Welke concrete eisen worden aan deze mix gesteld en hoe wordt geborgd dat dit in de praktijk deze eisen worden gerealiseerd?

4c. Hoe garandeert het college dat er in de nieuwbouw een circulaire economie ontstaat, waarbij alles herbruikt wordt zoals beschreven in het conceptbid? En als garanties niet mogelijk zijn, kunt u dan aannemelijk maken dat dit argument meer is dan een verkooppraatje om deze wijk te mogen bouwen. Bijvoorbeeld waarom zouden we dit niet in de bestaande dorpen kunnen doen?

4d. De woningbouwopgave vraagt een hele grote hoeveelheid grond die nu gebruikt wordt voor veeteelt en akkerbouw. De landbouwgrond vermindert en het aantal inwoners neemt in deze plannen fors toe. Hoe reëel is het dat 55.000 tot 90.000 mensen kunnen eten van de lokale voedselproductie? Gaat het dan ook over duurzame producten? Hoe wil het college dit uitgangspunt borgen? Is dit uitgangspunt juist niet beter te realiseren met minder vergaande woningbouw?

4e. Wat betekent slim omgaan met drinkwater concreet bij deze gebiedsontwikkeling en hoe gaat het college dat borgen?

4f. Hoe garandeert de gemeente dat er niet eerst woningen gebouwd worden en dan pas de natuurontwikkeling gerealiseerd wordt?

 

5. Bewegen, sporten en gezondheid

5a. Welke concrete eisen worden er gesteld aan de hoeveelheid en kwaliteit/breedtes van de fietspaden? In hoeverre is dit meegenomen in de businesscase?

5b. Hoeveel sportvoorzieningen worden gerealiseerd en hoe verhoudt zich dit tot de sportvoorzieningen in de bestaande dorpen (zijn er meer voorzieningen per inwoner)? In hoeverre is dit meegenomen in de businesscase?

 

 

6. Werkgelegenheid en onzekerheid bedrijven

Aangegeven wordt dat de zittende ondernemers al jarenlang in onzekerheid verkeren. Dit ondanks het feit dat er begin van deze eeuw een duidelijk beeld was van de bouwopgave. Voor ons is van belang om te weten hoe groot het probleem van onzekerheid is (ook relatief) en in hoeverre er zekerheid gegeven kan worden (mede gezien de ervaring van 10 jaar geleden).

6a. welke garanties kunt u ondernemers geven die met de structuurplannen rond 2008 kennelijk niet gegeven konden worden?

6b. Hoeveel ondernemers zijn er in het gebied waar nu de onzekerheid geldt?

6c. Hoeveel van deze ondernemers hebben het bedrijf zelf nog in eigendom?

6d. Hoeveel daarvan hebben aangegeven uit te willen breiden of anderszins te investeren?

6e. In hoeveel van deze gevallen, waar het om uitbreiding gaat, vindt de gemeente, los van mogelijke toekomstige woningbouw, een dergelijke uitbreiding ook wenselijk, gezien het open en groene karakter van dit gebied?

6f. In hoeveel van deze gevallen is de huidige onzekere situatie de oorzaak van het niet kunnen uitbreiden of anderszins investeren?

6g. In hoeverre verandert de onzekerheid als in het bid komt te staan dat de gemeente hier binnen 20 jaar woningbouw wil plegen via een adaptief pad? Wordt een ondernemer dan meteen uitgekocht? Door wie? En wie loopt het risico dat over 10 jaar de woningmarkt toch weer instort? En als de ondernemer niet uitgekocht wordt, wat betekent dit dan voor zijn (on)zekerheid?

6h. zijn er situaties denkbaar waarbij het voor bedrijven mogelijk is om de bedrijfsvoering te verbeteren zonder dat dit leidt tot grote kapitaalvernietiging in het geval dat over 10 jaar de functie wijzigt?

6i. Zijn er andere mogelijkheden verkend om ondernemers in het gebied meer zekerheid te geven? Zo ja, kunnen wij de resultaten hiervan krijgen?

6j. zijn er binnen de gemeente ook andere locaties waar bedrijven niet kunnen uitbreiden? Zo ja, welk percentage van de bedrijven schat u in dat niet uit kan breiden? Hoe wordt daar in die locaties mee om gegaan?

6k. wat is de status van de uitspraak dat ten noorden van de A12 de glastuinbouw versterkt wordt  en dat er ruimte gecreëerd wordt voor bedrijventerreinen rond het Gouwepark en langs de A12? Gaat dit verder dan datgene wat in de huidige ruimtelijke plannen is vastgelegd?

 

7. Voorzieningen

7a. Hoe wordt gegarandeerd dat voorzieningen er eerder zijn dat de woningen?

7b. Welke gezondheidsvoorzieningen komen er?

 

8. Bereikbaarheid

8a. Welke garanties kunnen gegeven worden dat de bestaande rijkswegen en aansluitingen de groei in autoverkeer kunnen faciliteren die een dergelijke woninggroei (tot 50.000 extra inwoners) met zich meebrengt? Indien uitbreiding van het hoofdwegennet aan de orde is, kan het college dan ook aannemelijk maken dat deze er zal komen? Zijn er al toezeggingen?

8b. Bestaat er een risico dat de gemeente bij moet dragen aan aanpassingen van aansluitingen als gevolg van deze plannen, omdat het vooral Zuidplas is die de extra woningbouwopgave dan wil?

8c. Hoever zijn de plannen voor ontsluitende wegenstructuur uitgewerkt om daar een voldoende inschatting van de haalbaarheid en kosten voor te kunnen maken? Hoe zijn deze kosten meegenomen in de ramingen van de diverse varianten?

8d. Met welke verhouding autogebruik en overige modaliteiten is hierbij rekening gehouden?

8e. Wat betekent een intensivering van busvervoer en innovatieve vormen van OV concreet?

8f. In hoeverre is het plan om busverbindingen slim tussen OV-station te leggen (concurrerend met de auto) specifiek voor deze situatie getoetst op haalbaarheid door deskundigen op dit gebied? Hoe zijn de kosten hiervan berekend en meegenomen in de ramingen?

8g. In hoeverre is er draagvlak bij de verantwoordelijke OV-autoriteiten (ProRail, provincie) de OV-voorstellen in dit bid?

8h. Hoe wordt de garantie verankerd dat de benodigde infrastructuur er eerder is dan de woningen?

 

9. Financieel

9a. Enkele van de scenario’s voldoen niet aan het uitgangspunt dat de gedane publieke investeringen worden terug verdiend. Hoe hard is dan dit uitgangspunt?

9b. Is naast een post onvoorzien ook rekening gehouden met risico’s, zoals bijvoorbeeld het instorten van de woningmarkt, nadat extra investeringen zijn gemaakt, maar natuurlijk ook belangrijke andere risico’s. Zo ja, kunnen wij deze risicoanalyse krijgen?

9c. Wat is de nauwkeurigheid van de raming (in percentage van de totale raming?). Kunt u ook aannemelijk maken dat de raming aan die nauwkeurigheid voldoet?

 

Van alle varianten van een vijfde dorp is optie C de enige die een positief saldo kent. Wordt de opgave kleiner dan is het al snel negatief. Wordt de opgave groter dan is het ook meteen negatief. Kennelijk luister het erg nauw en is een net kleinere of grotere omvang dan 8000 woningen in deze berekeningen opeens snel negatief. Dit terwijl er op de raming een forse disclaimer zit.

9d. Heeft u een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd om te checken of bij andere uitgangspunten optie C nog steeds financieel rendabel of als beste scoort op financiën en of er voor alle varianten mogelijk hele andere uitkomsten kunnen zijn? Zo ja, kunnen wij deze gevoeligheidsanalyse krijgen?

9e. Uit welke kostenposten bestaat het onderdeel ‘totale kosten’? Zijn dit alleen de kosten voor de gemeente? Zitten hierin ook alle kosten om de uitgangspunten mogelijk te maken? Welke bijkomende directe of indirecte kosten, die de gemeente moet maken, zijn hierin niet meegenomen?

9f. Kunnen we een opsplitsing krijgen van de post ‘totale kosten’ zodat we gevoel krijgen welke onderdelen de kosten primair bepalen?

9h. Klopt het dat de gehele groene inpassing die in de plaatjes is opgenomen niet in de businesscase is opgenomen en dat er nog een financier gevonden moet worden voor de ruim 300 miljoen die dit kost?

9i. Wat betekenen deze scenario’s voor onze schuldenpositie op de korte tot middelllange termijn als wel extra investeringen moeten worden gemaakt, maar er nog geen zekerheid is op de inkomsten?

 

10. Openbaarheid / geheime stukken

U geeft aan dat er gewerkt is met grove kengetallen. Verder zijn grondposities van partijen bij het kadaster opvraagbaar. Onze fractie heeft als uitgangspunt dat stukken openbaar horen te zijn, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn voor geheimhouding.

10a. Het college geeft in een geheime bijlage een breed aantal strategische overwegingen. Door dit stuk geheim te verklaren, kan daardoor feitelijk niet over deze strategische overwegingen gesproken worden, omdat al snel verwezen zal worden naar het geheime karakter van deze onderwerpen. Kan het presidium bevestigen dat over alle strategische overwegingen in het raadsdebat vrijuit gesproken kan worden, ook diegenen die in bijlage 1 worden beschreven?

10b. Wat gaat er fout als bijlage 2 openbaar gemaakt wordt? Welke marktgevoelige informatie staat er bijvoorbeeld in die zo specifiek is dat bijvoorbeeld ontwikkelaars deze niet zelf al hebben of kunnen achterhalen?

 

 

11. Variantenstudie

Wij missen de beschrijving van het startpakket van 7000 woningen. Dit is voor ons een heel voor de hand liggende variant voor de komende 15 jaar. Bezien vanuit het huidige beleid is dat min of meer de referentie.

11a. Waarom is dit startpakket niet beschreven in effecten?

11b. Hoe kan het startpakket ruimtelijk worden vormgegeven waarbij het uitgangspunt geldt dat er zo veel als mogelijk aan en in de bestaande dorpen wordt gebouwd? Wat zijn de effecten van het startpakket in vergelijking met de varianten A, B, C, D

11c. Hoeveel hectare open weide- en akkergebied gaat er bij de varianten A, B, C en D verloren?

11d. Is een inventarisatie gemaakt welke natuur/dieren nu gebruik maken van het gebied en wat de consequenties hiervan zijn voor natuur/dieren (zoals akker- en weidevogels)? Is duidelijk hoe dit is te mitigeren of te compenseren in de vier varianten/scenario’s.

11e. Waarom wordt het restveengebied, dat als natuurgebied omschreven wordt, met circa 20 nieuwe clusters van allen circa 6 woningen verstoord?

11f. Klopt het dat bij de vergelijking van de scenario’s onder de term ‘groen’ (mln m2) verstaan wordt dat het blijft zoals het nu is (dus geen natuurontwikkeling)? Zijn deze gronden dan wel in eigendom van de gemeente en zijn de kosten van de verwerving hiervan meegenomen in de businesscase per scenario?

11g. Wat beteken ‘te handhaven gebied’? Waar liggen deze gronden en wat zijn de functies hiervan?

 

12. Kwaliteitsborging

De impact van de voorliggende keuze is enorm, zowel ruimtelijk, landschappelijk als financieel. Daarom is het van belang dat de beslisinformatie klopt. De sommetjes komen op ons echter niet heel gedegen over. In korte tijd is een aantal conclusies op papier gezet, waarbij primair is ingezet op een mooi verhaal met mooie plaatjes.

12a. Hoe is de interne inhoudelijke kwaliteitsborging geregeld?

12b. Zijn de inhoudelijke resultaten extern getoetst en zo ja, kunnen we de resultaten van deze second opinion krijgen?

 

13. Planschadeclaims

13a. Zijn er afspraken gemaakt of explicite  toezeggingen gedaan met of aan de private investeerders in de Zuidplaspolder?

13b. Welke planschade of schadeclaims worden verwacht als de bouwclaim tot 2030 bij het startpakket blijft of geen bid wordt gedaan?

13c. Als er planschade of reden tot schadevergoeding van private partijen zou bestaan, waar is dat dan op gebaseerd en hoeveel zal dat naar schatting kunnen bedragen?

13d. Bestaat bij het herbestemmen van niet onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplannen eenzelfde recht op planschade (even groot) als bij wel vastgestelde bestemmingsplannen?

13e. In hoeverre geeft een niet ingevulde functie (woningbouw) bij een bestemmingsplan ouder dan 10 jaar nog recht op een planschadeclaim als deze terugbestemd wordt naar de huidige feitelijke functie (landbouw)?

Category: In de Media